Известия Удмуртской Республики: В рамках телефонной линии наши эксперты ответили на самые популярные вопросы жителей.
Прямая телефонная линия по вопросам, связанным с общедомовым имуществом в многоквартирных домах, прошла в редакции газеты «Известия Удмуртской Республики» на прошлой неделе. На вопросы читателей отвечали приглашённые эксперты:
Наталья Дергачёва — начальник юридического отдела филиала Кадастровой палаты Удмуртии;
Александр Евсеев — руководитель регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ, председатель общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР»;
Ильмира Нуриева- помощник прокурора Первомайского района Ижевска;
Илья Сандраков — заместитель прокурора Первомайского района Ижевска.
О нововведениях 2020 года
— Скажите, на каком основании плата за капремонт повысилась в этом году? Получили первые платежки и очень сильно удивились.
Александр Евсеев: Во-первых, хочу подчеркнуть, что, проживая в многоквартирном доме, вы должны осознавать — у собственников помещений есть общее имущество, и они обязаны нести ответственность за его содержание и капитальный ремонт. Это не государственная, не муниципальная собственность, а ваша — собственников того или иного многоквартирного дома.
Теперь о повышении взносов. Минимальный размер взноса в Удмуртии изначально не соответствовал экономически обоснованным расходам, которые необходимы для выполнения капитального ремонта всей совокупности многоквартирных домов. В течение последних пяти лет размер взноса составлял 6,7 рубля для домов без лифта и 7,3 рубля — для домов с лифтом.
Увеличение размера как раз связано с попыткой приблизиться к экономически обоснованным расходам на капитальный ремонт: с 2020 года это 8 и 8,7 рублей, соответственно.
Однако хочу подчеркнуть, что экономически обоснованный размер взноса на сегодня составляет 12-13 рублей с квадратного метра. То есть даже после повышения платы за капремонт в 2020 году этих средств всё равно не хватит для выполнения всех работ по капремонту в МКД Удмуртии. Более того, довольно много собственников многоквартирных домов решениями общих собраний увеличивают размер взноса на капремонт, потому что денег, собранных по утверждённым тарифам, не хватает.
— С чем связано взимание комиссии при оплате коммунальных услуг? Насколько это законно? Помнится, раньше никаких комиссий не было. А сейчас я заплатил 1200 рублей за коммуналку и плюсом с меня сняли ещё 12 рублей комиссии.
Александр Евсеев: Речь идёт об оплате коммунальных платежей в адрес Энергосбыт Плюс. Дело в том, что раньше Энергосбыт брал на себя все расходы по комиссии при оплате гражданами коммуналки через банки и почту. Часть комиссии закладывалась в коммунальный тариф по электроэнергии. То есть в тарифе предусматривались расходы на оплату комиссий банкам, почте и другим платёжным агентам.
Однако законодатель решил процедуру формирования тарифа сделать более прозрачной. А потому с 1 января 2020 года комиссия при оплате услуг электроэнергии, тепла, горячей, холодной воде, водоотведения, газа в состав тарифа не включается. И в этом главный плюс для нас — граждан.
В чём смысл изменений? В составе расходов любой коммунальной услуги вообще не может быть расходов на комиссию. Раньше, к примеру, ресурсоснабжающая организация заключала договор с банком, в котором оговаривалась комиссия, к примеру, 7% за каждый платёж, и эти расходы включались в тариф. Мы, потребители, его оплачивали. Однако на деле комиссия банка составляла не 7%, а 1-3% максимум. То есть фактических расходов банк нёс меньше.
Теперь потребителю дали выбор: оплачивать коммунальные платежи с комиссией — банку, почте или без неё — на сайте ресурсоснабжающей организации.
Более того, отмечу, что вполне возможно, скоро отменят и эту комиссию: в феврале в Госдуму внесён соответствующий законопроект.
Расчёты через посредника
— В нашем доме прошло голосование по переходу дома с коммунальных выплат напрямую Энергосбыту на выплаты через нашу УК. Для многих жителей результаты голосования стали полной неожиданностью: мы думали, большинство проголосует против такого перехода, а оказалось всё наоборот. Что делать, если мы считаем итоги голосования подтасованными?
Илья Сандраков. Ваша обеспокоенность вполне понятна. Нередко преступления в сфере ЖКХ как раз совершаются с использованием расчётного центра, когда деньги от потребителей поступают не напрямую в ресурсоснабжающую организацию. Такая схема действительно снижает прозрачность расчётов, и позволяет компании крутить деньги на своих счетах, извлекая из этого выгоду.
Александр Евсеев. Любой собственник имеет право выступить инициатором общего собрания. Вы можете объединиться группой активистов, озвучить повестку и организовать собрание. Если в рамках него наберётся кворум, то может быть принято решение о проведении нового голосования по переходу на прямые договоры.
Вообще-то, логика по переходу на договоры через УК есть — по таким коммунальным статьям, как электроэнергия, горячая и холодная вода. Потому что управляющая компания в этом случае обязана оплачивать расходы на ОДН. Возможно, вам просто не разъяснили плюсы такого перехода.
Реклама и магазины
— Скажите, куда обратиться, если у нас есть претензии по размещению рекламных баннеров на стенах нашего дома.
Александр Евсеев. Управляющие компании и ТСЖ ежегодно готовят отчёты о проделанной работе. Туда включаются и дополнительные доходы, которые получил дом от передачи помещений, стен, поверхностей в аренду. Например, доходы от договоров с провайдерами, от сдачи земельного участка ларькам по продаже воды. Все эти доходы отражаются дополнительной строчкой в отчёте.
Далее решением общего собрания собственников определяется, на какие цели эти средства можно использовать. К примеру, в фонд текущего или капитального ремонта, на благоустройство двора и так далее.
Другой вопрос: правомерно ли размещение той или иной рекламы. Это решение также должно приниматься общим собранием собственников.Также довольно часто эти полномочия — по вопросам использования общего имущества и взаимодействия с третьими лицами — собственники делегируют своей управляющей компании или ТСЖ.
А потому вам, во-первых, нужно узнать, кто заключает договоры с арендаторами. Во-вторых, если хотите, чтобы спрашивали вашего согласия на размещение рекламы, тогда собирайте общее собрание, отменяйте прежнее решение и согласуйте новое. Всё в ваших силах.
— Наши соседи по лестничной площадке огородили тамбур железной дверью, за которой остался мусоропровод. Никакие уговоры на них не действуют. Как быть, ведь это общее имущество?
Наталья Дергачёва. Это всё незаконно, а потому правильно, что добиваетесь своих прав. Здесь несколько вариантов решения. Можно договориться с соседями, чтобы вам сделали ключи для прохода к мусоропроводу. Другое дело, что, как правило, в таких тамбурах устраиваются склады.
Если понимания не нашли, то в крайнем случае можно в судебном порядке добиваться устранения препятствия для пользования общедомовым имуществом. Демонтировать двери обязаны сами собственники, установившие эти двери.
— В торцевом этаже нашего дома располагаются магазины. Мы начали страдать от запахов, когда к нам переехала пекарня, а жители второго и третьего — ещё и от шума кондиционеров, вентиляции. Что нам делать? Мы можем влиять на то, какие магазины располагаются в нашем доме?
Наталья Дергачёва. По законодательству, только определённые виды объектов не могут размещаться в жилых домах. Чаще всего это опасные производства. В остальном согласия собственников на размещение того или иного магазина, отдела не требуется. Другой момент, если необходима перепланировка нежилого помещения. К примеру, если не обойтись без организации проёма, двери в несущих стенах — а это общее имущество, то необходимо получать согласие всех собственников дома. В дальнейшем нужно будет подготовить технический план, согласовать его с уполномоченными от собственников и подать в Росреестр. Также запрещено размещать нежилые помещения над жилыми. Кроме того, в обязательном порядке должен быть отдельный вход с улицы.
Ильмира Нуриева. К размещению в жилых домах пекарен есть обязательные требования. В частности, упекарни должна быть своя канализационная система, а также вентиляционная вытяжка, выходящая на крышу дома.
Что касается запахов, то это вопрос из сферы защиты прав потребителей, а потому очень рекомендую вам обратиться в Управление Роспотребнадзора.
Парковка и очистка дворов
— Хотим организовать парковку во дворе дома. Подскажите, с чего начать?
Наталья Дергачёва. Во-первых, узнайте, отмежёван ли участок, относится он к общему имуществу жильцов дома или это муниципальная земля. Эту информацию можно получить через публичную кадастровую карту- онлайн-ресурс на сайте Росреестра. Достаточно лишь знать кадастровый номер или адрес дома. Также вы можете заказать выписку, она предоставляется по запросу любого лица. Она платная, но не стоит больших денег.Если всё в порядке, то приглашаете кадастрового инженера, чтобы он зафиксировал на местности, где именно проходят границы вашего земельного участка. Если это ваш участок, то организация парковок, установка детской площадки и другие вопросы решаются на общем собрании собственников дома.
При организации парковки могут возникнуть проблемы с деревьями. Вырубка насаждений без разрешения запрещена — нужно будет обратиться в администрацию Ижевска, чтобы получить этот документ.
Также следует помнить: даже если вы организовали парковку во дворе дома, закрепили условные места, в любом случае место на ней — это не ваша личная собственность, а общее имущество. Я сейчас говорю об ограждении отдельных мест цепочкой, навешиванием замков и так далее. Также должен быть обеспечен проезд для спецслужб — скорой, пожарной, полиции, аварийных служб.
— Кто должен чистить двор, межквартальные проезды. Сейчас идут снегопады, тут же всё тает. Под ногами всё превращается в кашу, которая ночью подмерзает. Во дворе пройти невозможно, скользко и огромные лужи.
Ильмира Нуриева. Дворовую территорию многоквартирного дома очищает от снега управляющая компания в рамках содержания общего имущества дома. О необходимости очистки двора от снега вам следует сообщить в свою УК, например, оставив заявку в её диспетчерскую службу. В случае непринятия мер к выполнению указанных работ бездействие УК может быть обжаловано в Управлении ЖКХ Администрации Ижевска.
Сделать ремонт и сэкономить
— Слышали, что в Ижевске две многоэтажки, участвуя в программе энергосбережения, сэкономили на коммуналке 30%. Мы тоже хотим участвовать. Как это сделать?
Александр Евсеев.Да, у нас два дома на ул. Пушкинской подали заявки и провели энергоэффективные капремонты. Один дом потратил 1,6 млн на установку автоматизированной системы погодного регулирования и заменил трубы в подвале. За счёт программы обратно жильцам вернулись 1,3 млн рублей.
Участие в энергоэффективном капремонте — это возможность получить экономию денежных средств. Причём она двойная на сегодня. Само по себе выполнение энергоэффективного капремонта — это уже возможность в дальнейшем экономить на ресурсах. Проще говоря: если мы утепляем фасад дома, соответственно, перестаём топить улицу, и тот ресурс, который поступает в наш дом, работает только на жилые помещения.
Сохранить тепло в доме — это одно. Но есть и второй механизм, который позволяет подавать именно то количество тепла, которое нужно дому,- это установка автоматизированного погодного регулирования.
В итоге собственники, с одной стороны, перестают топить улицу, с другой — начинают потреблять этого ресурса меньше, так как потерь нет. За счёт этого расходы на отопление -а это самая большая статья в платёжках — можно уменьшить до 30%. Первые дома-участники программы — тому подтверждение.
Энергоэффективный капремонт есть смысл делать на спецсчетах — там, где собственники конкретно для своего дома накапливают средства на капремонт.
Собственники могут получить до 80% от стоимости капремонта. Объём поддержки определяется в зависимости от экономического эффекта, который был получен после проведения ремонт.
24 вида работ включает в себя энергоэффективный капремонт. Самые эффективные с точки зрения экономии ресурсов — это установка автоматизированного погодного регулирования, замена труб отопления, ГВС в подвале с изоляцией, утепление фасадов, межпанельных швов, установка светодиодных светильников.
Чтобы претендовать на меры поддержки, нужно заполнить предварительную заявку. Для этого, по сути,проводится энергетическое обследование дома, а потому вам лучше обратиться за помощью в вашу УК или ТСЖ, так как вся техническая документация находится у них.
Как только вы заполняете все запрашиваемые данные, программа выдаёт результат: есть эффект от выполнения работ или нет. К примеру, если есть проблема недотопа — холодно в квартирах, — то выполнением этих работ она решится, но субсидию на это получить нельзя, потому что плата за отопление у вас может повыситься. А вот тем, у кого постоянные перетопы и в межсезонье в квартирах жарко, обязательно нужно участвовать в этой программе. Автоматизированная система погодного регулирования позволяет уравнивать температуру, за счёт чего и получается экономия.
Новостройки, требующие ремонта
— Через год своего проживания в новостройке мы столкнулись с серьёзной проблемой: у нас и соседей начали лопаться трубы ГВС и ХВС. Написали застройщику, нам всё обещают заменить трубы по конкретным претензиям. Но мы — жители — хотим, чтобы в доме поменяли все трубы по гарантии. Как это сделать?
Ильмира Нуриева. Согласно законодательству, застройщик обязан передать покупателю жильё, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов. На случай выявления недостатков в жилье после начала проживания, законом определён гарантийный срок, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх лет. При этом, гарантийный срок исчисляется с момента передачи жилого помещения покупателю.
При обнаружении недостатков в самом жилом помещении, например, в стенах дома, либо инженерном оборудовании, следует изучить договор на предмет установления гарантийных сроков.
Если гарантийный срок не истёк, вам, как собственнику, следует обратиться к застройщику с требованием безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Застройщик, не желающий добровольно устранить недостатки, может быть понуждён к этому судом, но только по исковому заявлению собственников.
Автор: Людмила Моисеева
5 марта 2020
