О новых законах в сфере ЖКХ, принятых Государственной Думой РФ в весеннюю сессию, рассказал на июльском вебинаре Александр Евсеев, председатель Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР», член Общественного совета Минстроя России.
На первом месте по общественной значимости среди них – законопроект №369931-8. Он касается буквально всех жителей многоэтажек, особенно активистов, входящих в советы домов. Объемный законопроект № 369931-8, вносящий изменения в 1 и 2 части Налогового кодекса РФ, был принят в третьем чтении и направлен в Совет Федерации для рассмотрения в июле 2023 года. Он обязывает управляющие организации уплачивать страховые взносы с вознаграждения председателей и членов советов домов. Если председатель или член совета дома пенсионер, то он лишится индексации пенсии, так как будет считаться работающим гражданином. Примерно с 1 сентября или с октября 2023 года этот законопроект будет считаться действующим законом, и управляющие организации должны будут начать удерживать страховые взносы.
В чем проблема?
Согласно ст.161.1 ЖК РФ, собственники могут принимать на общем собрании решение выплачивать денежное вознаграждение председателям и членам советов своих многоквартирных домов. И есть за что: активные жители отстаивают интересы всех собственников помещений в МКД, работают на улучшение состояния дома. До принятия этого закона подоходный налог в размере 13% с вознаграждения совету дома уплачивала или управляющая компания, которая выполняла функции агента, или сам получающий вознаграждение человек – как физическое лицо, подавая налоговую декларацию. При этом Минфин РФ и налоговая всегда считали, что с вознаграждения необходимо еще уплачивать и страховые взносы в Пенсионный фонд РФ и в Фонд соцстраха (в среднем, это 30% от средств, перечисляемых председателю совета). Однако суды вставали на сторону управляющих организаций, которые боролись с этой практикой. Действительно, трудовых отношений между УК и советом дома не существует. По Жилищному кодексу РФ, совет дома не имеет права оказывать услуги управляющей компании. Он оказывает их сообществу собственников, представляя их интересы. Функции совета – представительские.
Теперь же в новом законе закреплено, что, c точки зрения налогового законодательства, выплаты и иные вознаграждения в пользу физических лиц, включая председателей и членов советов домов, признаются объектом обложения страховыми взносами в рамках трудовых отношений. Это значит, что с каждого рубля будут вычитаться 13% как налог на доходы физлиц, а также 30% как страховые взносы. Итого, с каждого собранного жителями рубля в пользу государства в лице налоговой, Пенсионного фонда РФ и Фонда соцстраха будет удерживаться 43 копейки, или с каждой тысячи рублей – 430 рублей. Это при том, что размеры вознаграждения председателя совета зачастую составляют всего лишь около 3-5 тысяч рублей в месяц. На руки человек после 57-процентного вычета будет получать только полторы – две тысячи рублей. Этого недостаточно даже для компенсации затрат на оплату жилищно-коммунальных услуг.
«Проблема в том, что в этом случае облагаться будут средства собственников, которые не являются работодателями советов домов, – так же, как управляющие организации, – подчеркнул Александр Евсеев. – Между ними нет трудовых отношений. Нет социальных гарантий, никто не дает жилищному активисту ежегодный отпуск не за свой счет, не оплачивает больничные». В соответствии с Трудовым кодексом РФ, сообщество собственников, не сформированное в виде юрлица, не может быть работодателем. Такие несостыковки между кодексами могут являться поводом для обжалования этого закона в Конституционном суде.
Что могут предпринять собственники?
Лучшее решение, чтобы сохранить совет своего дома – это пойти ему навстречу и поддержать предложение на общем собрании поднять размер вознаграждения на 43%. То есть вместо, допустим, 1 рубля с кв.метра собственники будут собирать 1 рубль 50 копеек. Что касается работающих пенсионеров, возможно, найдутся лазейки в законодательстве, позволяющие сохранить индексацию пенсии. Например, такие, как ежегодное обнуление конкретного человека в должности председателя совета дома.
Переходу в статус самозанятого для председателей и членов советов домов мешает прямой запрет на трансформацию трудовых отношений в отношения самозанятости в законе об этом специальном налоговом режиме.
По словам Александра Евсеева, главное сейчас – это сохранить цивилизованный вектор развития отношений между УК и советами домов. «УК не имеет права манипулировать денежными средствами собственников, следует избежать аффилированности, к которой могут привести поиски теневых способов выплаты вознаграждения», – предостерег он.
Долой фальсификацию
Законопроект под номером 285045-8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» принят в трех чтениях, поступил в Совет Федерации. Он предусматривает совершенствование процедур проведения общих собраний собственников помещений в МКД, наделяет новыми полномочиями общее собрание собственников. Так, часть 2 ст. 44 дополняется подпунктом 3.7: «Принятие решения о порядке приема оформленных в письменной форме решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, в случае проведения общего собрания в письменной форме, в форме заочного голосования опросным путем». Раньше, по Жилищному кодексу РФ, при проведении каждого собрания его инициаторы должны были сами определять порядок приема бюллетеней и информировать о нем других собственников в письменной форме. Кто-то просил сдавать бумажные бюллетени в управляющую компанию, кто-то – класть в почтовый ящик квартиры кого-то из них. Сейчас решение о порядке приема бюллетеней должно быть одним из вопросов повестки дня, поставленных на голосование.
Также в этом законопроекте уточняется, что при проведении общего собрания в электронной форме собирать бумажные бюллетени и заносить их данные в систему для голосования должен конкретный сотрудник организации, выбранной собственниками администратором общего собрания. Ранее на практике возникали случаи, когда не удавалось установить, кто именно из сотрудников был ответственен за эту работу. Это сделано для борьбы с подделкой бюллетеней – она актуальная в регионах, где произошел массовый переход на голосование в электронной форме.
Закупки напрямую
Во втором чтении принят Госдумой законопроект, который разрешает Фонду капитального ремонта (при проведении работ в рамках общего счета регионального оператора) не только заказывать отдельные услуги или работы, но и закупать материалы и оборудование самостоятельно, без посредников.
По словам Александра Евсеева, в первую очередь, это касается лифтового оборудования. «Фонду капремонта теперь можно самостоятельно закупать материалы и оборудование и затем заказывать работы по их монтажу через конкурсные процедуры, – сказал он. – Благодаря прямым закупкам у производителей можно будет экономить средства, а проведение торгов маленькими лотами позволит уменьшать накладные расходы». При этом пока неясно, где будет храниться закупленное оборудование, кто и каким образом будет нести ответственность за качество выполненных работ.
Ремонт домов-памятников
Следующий новый закон касается многоквартирных домов-памятников истории и культуры. Такие дома, входящие в реестр объектов культурного наследия, есть в исторической части Ижевска, небольшое количество – в Сарапуле и Воткинске. В таких домах было затруднено проведение капитального ремонта из-за высокой себестоимости работ. Весь ремонт должна была выполнять специализированная организация на основании специального разрешения, в виде реставрации с сохранением конструктивных элементов в первоначальном виде. Даже если объектом охраны являлся только фасад, то отремонтировать, например, систему холодного или горячего водоснабжения было нельзя без разрешения Агентства по охране памятников культуры, после предоставления проекта и его государственной экспертизы. Сейчас эти процедуры в подобных случаях нужно будет применять только в отношении тех элементов дома, на которые распространяется государственная охрана, например, отдельных элементов фасада (лепнина, ротонды). Если внутридомовые инженерные коммуникации или кровля не относятся к объектам охраны и защиты, то их ремонт можно будет проводить в общем порядке, с привлечением обычной подрядной организации.
Закон называется «О внесении изменений в статьи 57 и 166 ЖК РФ и ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». 12 июля 2023 года он был принят Госдумой, 19 июля одобрен Советом Федерации, затем одобрен президентом. Так, в ст. 166 ЖК РФ появилась часть 6, в которой говорится, что работы по капремонту в этих МКД выполняются в соответствии с Жилищным кодексом РФ с учетом особенностей государственной охраны объектов культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».
Общее имущество и Гражданский кодекс
Еще один законопроект вступает в силу как федеральный закон 12 октября 2023 года. Его название: «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ». Он принят Госдумой РФ 13 июля 2023, одобрен Советом Федерации 19 июля 2023. Им вводятся новые нормы, которые регулируют и упорядочивают отношения между владельцами находящихся на территории одного и того же земельного участка торговых центров, офисных помещений и других нежилых помещений. Также в нем идет речь об общем имуществе собственников любой недвижимости, в том числе торговых и офисных центров, а также собственников общего имущества в многоквартирных домах. «Этих норм в законодательстве не хватало, приходилось привязывать ситуации к Жилищному кодексу РФ, сейчас появились прямые нормы в ГК РФ, – пояснил Александр Евсеев. – Революционных изменений никаких нет, просто нужно принять это нововведение во внимание».
Запись вебинара можно посмотреть в группе Объединения советов домов УР в Контакте по ссылке: https://clck.ru/359cHP
Вебинар состоялся в рамках проекта «Развитие общественного контроля в сфере ЖКХ Удмуртской Республики», который реализуется Объединением советов домов Удмуртской Республики при поддержке Министерства экономики УР и Фонд президентских грантов.
