09.02.2017: Председатель Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР» Александр Евсеев заявляет, что обслуживание будет включено в состав содержания жилья. Соответственно, управляющая компания будет присылать собственникам счета, которые будут включать и расходы на ОДН.
Общедомовые нужды (ОДН) в многоквартирном доме (МКД) нередко вызывают споры владельцев площадей с домоуправляющими компаниями. В условиях быстро меняющихся правовых норм особенно важно внимательно составлять договоры, чтобы защитить свои права, избежать спорных моментов и предотвратить конфликт интересов.
Огромное недовольство вызывает включение в квартирные расходы оплаты ОДН. Такая строчка появилась в квитанции примерно в начале 2013 года. До этого момента эта ставка не выставлялась отдельной строкой в числе коммунальных платежей. Собственники помещений оплачивали лишь ресурсы, потребляемые внутри квартиры.
Почему возникла необходимость выделить отдельно этот взнос среди других плат в квитанции? Вероятно, кто-то все-таки должен покрывать и эти расходы, раз в МКД имеется общее имущество. И бремя его эксплуатации было решено возложить на хозяев квартир. Норма, закрепляющая эту обязанность, содержится в пункте 40 Правил предоставления коммунального обслуживания владельцам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354.
Этот документ обязывает владельцев помещений оплачивать услуги, предоставленные в принадлежащих им квартирах и касающиеся содержания общественного имущества в МКД. В приложении № 2 к вышеуказанным Правилам (утв. ПП РФ № 354) даже приведены формулы расчета. Начисление стоимости обслуживания не прерывается и не приостанавливается даже на время длительного отсутствия жильцов. Порядок осуществления общественного жилищного контроля: новые возможности и новые вопросы Что формирует эти траты?
Плата за уборку территории МКД, которая относится к общему имуществу, санитарно-гигиенические мероприятия. Утечки централизованных инженерных сетей потребления ресурсов (газо-, тепло-, водо- и электроснабжения) вследствие аварийных ситуаций, проведения испытаний гидравлики, плановой промывки систем и т. д. Уход за территорией возле многоквартирного дома, благоустройство, оборудование детской площадки, освещение улицы, ландшафтный дизайн. Отопление и освещение общедомовых помещений (подвалов, чердаков, подъездов). Оплата содержания и эксплуатации общественного оборудования (лифтов, домофонов, антенн, охранных систем и т. д.).
Статья 36 ЖК РФ содержит подробный перечень общеквартирного имущества:
лестницы и лестничные площадки; лифтовое оборудование и шахты; коридоры; технические этажи; чердаки, подвалы и крыши; общедомовое оборудование; помещения в доме, относящиеся к местам общего пользования, оборудованные для организации досуга жильцов и решения иных социально-бытовых задач, физического и творческого развития населения, проведения культурных мероприятий; ненесущие и иные конструкции, ограждения; все оборудование, которое находится внутри дома и эксплуатируется в интересах нескольких или множества собственников, обслуживает более одного помещения; земельный участок под домом со всеми насаждениями; иные объекты, находящиеся на территории МКД, установленные для его эксплуатирования и благоустройства.
Мифы про ОДН
В ситуации, когда стоимость последних превышает суммарную стоимость всех коммунальных услуг, потребляемых собственником внутри квартиры, его негодование легко понять. Отсюда множественные судебные споры и скандалы с домоуправляющими компаниями. Когда, согласно нормам Федерального закона «Об энергосбережении», в МКД устанавливаются различные счетчики на воду, газ, электроэнергию, тепло и т. д., они учитывают только их фактический расход, включая и потребление жильцов внутри квартир. Раз в месяц представитель снабжающей энергоресурсами компании является на место установки прибора учета для снятия показаний. Они становятся основой подсчета расходования ресурсов в многоквартирном доме за текущий месяц. Общий результат сравнивается с суммарными значениями устройств, установленных в квартирах, по соответствующим видам ресурсов. И тогда появляется возможность вычислить потери. Разница между данными общедомового счетчика и суммой данных от хозяев квартир будет обязательно. Если общего прибора измерения в доме нет, то потери инфраструктурных сетей оплачивает сам поставщик ресурсов, а если он установлен – то потери оплачивают жители дома. Эти самые утраты и составляют расходы на ОДН.
Итак, издержки на общедомовые нужды – это разница между цифрой, отображающей расход энергии согласно общественному устройству замера, и суммой показаний индивидуальных счетчиков, которые отображают приборы учетов владельцев квартир. На законодательном уровне предусмотрен порядок распределения платежей совместных потребностей между собственниками помещений в доме. Порядок предусмотрен тем же Постановлением Правительства РФ № 354. Большинство хозяев, сталкиваясь с цифрой в строчке «Общедомовые нужды» в ежемесячной квитанции на оплату, испытывают серьезное возмущение, будучи глубоко уверенными, что эта стоимость покрывает лишь освещение в подъездах, воду в подвале и другие технические потребности эксплуатации мест общего пользования.
Но на самом деле цена ОДН подразумевает также расчет за потребление энергоресурсов сверх необходимого для эксплуатации дома. Зачастую это расходование идет за счет неиспользуемых пустых помещений, в повышенную сумму входит оплата кабельного телевидения и провайдеров интернет-связи, имеющих своих непосредственных пользователей, которые и должны взять на себя бремя выплаты услуг. Немаловажный факт заключается в том, что управляющие компании иногда выставляют счет на увеличенную сумму просто из желания нажиться на ни о чем не подозревающих жильцах. В результате многочисленных судебных тяжб такое происходит все реже.
Завышения данных можно избежать, принимая регулярное участие в процедуре снятия показаний представителем организации-поставщика. Если один из квартиросъемщиков дома будет своими глазами контролировать цифры на устройстве и в акте компании-снабженца, то злоупотреблений можно будет избежать. Каждый собственник квартиры в доме имеет право проверять журналы учета. Следует развеять распространенный миф о том, что одни хозяева вынуждены платить за других, которые не устанавливают счетчики и не передают точные цифры потребляемых ресурсов. Это неверно, потому что жильцы, которые не проверяют реальное потребление энергоресурсов соответствующими приборами, оплачивают сервис «по среднему», предприятие начисляет плату в соответствии с нормативами ежемесячного потребления. Другое дело, что жители, у которых счетчики не установлены или которые не передают их данные, могут неэкономно и неразумно расходовать ресурсы. Грубо говоря, у них может элементарно течь унитаз или постоянно подтекать кран, и это делает расход воды неоправданно высоким, в то время как оплачивают эти нерадивые собственники лишь нормативное значение. Выходит, что перерасход действительно будет делиться между всеми остальными жителями как оплата услуг на общедомовые нужды. Такую ситуацию перерасхода не следует путать с долгами некоторых квартиросъемщиков. Те суммы, которые они своевременно не вносят в кассу РИЦ, остаются их личной задолженностью и не перераспределяются на других. «Хвост» по лицевому счету неблагонадежных плательщиков продолжает расти, а сумма на ОДН при этом не увеличивается.
Взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги: новый порядок
Что подразумевает водоснабжение на общедомовые нужды Это количество воды, согласно общему прибору учету, которое превышает сумму цифр индивидуальных счетчиков жильцов многоквартирного объекта и является расходом воды на потребности всего дома. Величину эту определяют три основных параметра: количество расходуемой воды для уборки мест общего пользования, придомовой территории, поддержания зеленых насаждений и т. д.; литраж жидкости, который выходит за рамки суммируемых показаний индивидуальных счетчиков; степень достоверности сведений устройств учета. Расход воды на совместное имущество Он влияет на величину стоимости услуг ОДН в наименьшей степени. Потому что по статистике на уборку территории, мест общего пользования уходит не более 50 кубометров воды в месяц. Этот уровень не превышает и двух процентов от суммы затрат на общедомовые нужды. Клининговые компании расходуют воду весьма экономно. И стоимость ее включается исключительно в потребности МКД, а не в расходы на текущий ремонт. Отсутствие достоверных данных об истинном размере потребления ресурсов Правильные сведения могут отсутствовать лишь по двум причинам: если жильцы не представляют показания счетчиков по своей нерадивости либо по причине отсутствия таковых приборов. В данной ситуации в течение трех месяцев жителям начисляется стоимость «коммуналки» по среднему расходу.
Обычно эта цифра значительно превышает реально потребляемые ресурсы. В последующие месяцы стоимость услуг рассчитывается по нормативу на количество прописанных в квартире лиц. Если прописан один человек, а живет три-четыре, то сумма к оплате будет значительно меньше стоимости реально потребляемого ресурса. И кто же будет оплачивать эту неучтенную, но использованную воду? Конечно, остальные владельцы, ведь она уйдет в разницу между данных общедомового показателя и фактически оплаченным количеством воды собственниками квартир; неисправность механизмов учета. По закону (Постановление Правительства № 354) управляющая компания обязана их ремонтировать и производить замену сломанных. Но квартиросъемщики не всегда вовремя сообщают об их неисправности в управляющую компанию. Эта ситуация затягивается, потому месяц за месяцем сохраняется недостоверность показаний. А вода, которая продолжает интенсивно расходоваться жильцами, индивидуальным счетчиком не учитывается. Считается лишь общедомовым механизмом и идет в расход на ОДН. Некоторые практикуют установку на расходомер специальных приспособлений, которые влияют на его вращение (магниты, например), искажая учет потребления.
Нередко данные списываются ошибочно, что также влечет изменение цифры на оплату общих нужд. Потери в результате погрешности Известно, что любое оборудование, даже высокоточное, способно давать некоторые погрешности при замерах. В паспорте устройства учета воды тоже допускается погрешность до 5 %, которая зависит от количества воды, учитываемой устройством в течение определенного периода. Помимо всего прочего, расход жидкости за пределами минимального и максимального порогов устройством просто не может быть зафиксирован (напор воды более 30 л/мин не воспринимается счетчиком). Требования к коммунальным ресурсам и контроль их соблюдения Как производится расчет ОДН Определить величину выплаты несложно. Нужно просто вычесть из количества потребленного домом ресурса, согласно общему прибору учета, сумму индивидуальных показаний в жилых помещениях, а также сумму средних нормативов, которые выставлены в квитанциях тех, кто не имеет индивидуальных счетчиков.
Итак, разница сведений коллективного и индивидуальных устройств и определяет общую стоимость. Эта цифра распределяется между собственниками помещений пропорционально принадлежащим им площадям и согласно правоустанавливающим документам. Вполне может произойти и такая ситуация, когда разница эта будет отрицательной. Если в результате вычитания разница равна нулю, то плата за общедомовые нужды не начисляется. А если отличие образуется с минусом (показания коллективного устройства меньше, чем сумма индивидуальных показателей и норматива), то эта отрицательная величина также может быть распределена между жильцами в счет будущих периодов. В том случае, когда коллективный прибор учета потребления ресурсов в доме отсутствует, то величина расхода на общедомовые нужды определяется из расчета норматива, помноженного на площади, составляющие общее имущество.
Полученная величина также применяется пропорционально принадлежащим на праве собственности площадям. Иными словами, платить за расход на ОДН придется в любом случае. Но контролировать реальное потребление можно с помощью соответствующих устройств. При отсутствии общих счетчиков жители будут вынуждены оплачивать ресурсы согласно региональным нормативам. Для наглядности изложенной информации предлагаем вашему вниманию схему-таблицу (в приложении в конце статьи).
Величина суммы на оплату ОДН всегда определяется пропорционально площади помещения, принадлежащего плательщику. Чем оно больше, тем выше будет стоимость общедомовых нужд. Когда в доме установлены коллективные счетчики, издержки общих нужд выявляются исходя из цифр приборов, а при их отсутствии – согласно нормативам потребления, установленным в регионе. Допустим, в вашем доме стоит общее устройство. Каждый месяц с него списываются показания, из которых вычитается сумма индивидуальных данных жильцов и нормативов потребления – для тех, кто таковых не имеет. И полученная разница распределяется на всех пропорционально общей площади их квартир. Так, если владельцы квартир в одном и том же доме, имеют по документам одно и то же количество квадратных метров, то и сумма на общедомовые нужды им будет выставлена одинаковая. Случаются и ситуации, когда общий прибор учета показывает количество потребленного ресурса (воды, газа и т. д.) меньше, чем сумма произведенных жильцами расходов. Как такое возможно? Это происходит оттого, что не все имеют индивидуальные счетчики, а значит, им выставляется среднее количество потребляемого ресурса либо установленный регионом норматив. А он может превышать реально потребленный объем. И, если никаких потерь и утечек в доме в текущем периоде не было, то разница, приходящаяся на ОДН, может оказаться отрицательной. И она также распределяется между собственниками пропорционально числу проживающих в квартире, если речь идет о водо- и газоснабжении для бытовых нужд. Что касается потребления тепловой энергии и газа для нужд отопления – разница распределяется согласно квадратным метрам, принадлежащим потребителю.
После произведения всех вышеописанных расчетов нужно учитывать, что величина расхода, предъявляемая плательщику на оплату общедомовых нужд в МКД, не может превышать установленного норматива. Это ограничение не учитывается в следующих случаях: когда общим собранием собственников жилья решено распределять весь объем потребленных ресурсов на всех, не учитывая нормативные ограничения; если исполнителем коммунальных услуг выступает ресурсоснабжающая организация. Кроме того, отчисление за ОДН не пересчитывается в случае отсутствия жильцов в течение определенного периода времени.
Общедомовые приборы учета в многоквартирном доме
Расходы на общедомовые нужды: как учитывать площадь В чем основная суть правил расчета затрат на общедомовые нужды и их распределения между собственниками помещений? Для начала суммируются площади всех помещений многоквартирника, включая жилую и нежилую площадь, которые не относятся к общественному имуществу. Все данные нужно тщательно перепроверить, потому что любая неточность приведет к некорректному расчету и распределению платежей за ОДН. В некоторых МКД бывает такая ситуация: части дома отличаются своим ресурсопотреблением, которое необходимо для совместных нужд, имеют отдельные приборы учета, но почему-то получают тождественные суммы на их оплату.
Полезно руководствоваться Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., которое утвердило Правила содержания коллективного имущества в многоквартирном доме. В п. 3 говорится о том, что при определении состава общедомового имущества необходимо получать сведения о правах на объекты имущества из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в государственном земельном кадастре (речь идет об общем имуществе). Критерии, которые определяют единство здания, содержатся в приказе Минземстроя России от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»: наличие общего фундамента и стены (независимо от назначения и материала) с сообщением между частями; общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение – при отсутствии сообщения между частями.
Чаще всего споры возникают в многоквартирниках, где метраж мест общего пользования, составляющих совместное имущество, довольно большой (нетиповые дома с просторными коридорами), а коллективный счетчик не оборудован. Проблемы были бы решены простой его установкой, тем более что эта обязанность предусмотрена Федеральным законом от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ. Когда общий прибор учета в доме отсутствует, стоимость услуги исчисляется исходя из суммарного метража помещений всего имущества МКД, отраженных в реестрах ЕГРП и в других реестрах технического учета. Субсидии на оплату услуг ЖКХ в 2017 году Как рассчитываются домовые нужды на отопление Рассматривается три способа начислений: устройство учета потребления тепловой энергии отсутствует; по коллективному общедомовому счетчику; по индивидуальным приборам, установленным жильцами. Исчисление платы без механизмов учета производится по специальной формуле, в которой: N – норматив удельного расхода тепла на 1 кв. м жилых помещений, который ежегодно устанавливается органами власти в регионах, имеет выражение Гкал/м2; S – отапливаемая площадь в кв. м (не включает балконы, веранды, террасы); Т – тариф на центральное отопление (Гкал) устанавливается органами местного самоуправления. Формула выглядит следующим образом: P = N x S x T В счете, который получает собственник, отдельными строками выделена стоимость за обогрев его личной жилплощади и ставка за подачу тепла в помещения коллективного назначения (коридоров, лестничных клеток, тамбуров и т. д.). Для того чтобы вынудить людей установить коллективный счетчик потребления тепла в домах, где это можно осуществить (не везде имеется техническая возможность), к оплате общедомовых нужд по теплу применяется повышенный коэффициент, который в 2017 году составляет 1,6. Органы местного самоуправления при установлении тарифа на отопление учитывают стоимость самого энергоносителя, выплаты за труд сотрудникам, вовлеченным в процесс предоставления услуги, также учитывается средний показатель температуры окружающей среды в том или ином отопительном сезоне.
Каждый год производится утверждение ставки, вычисленной на основании имеющихся данных, а в конце сезона, когда уже точно известна средняя температура воздуха на улице, бухгалтерия поставщика производит перерасчет, о результатах которого собственники жилья узнают в начале лета. Итог будет учтен только в следующем отопительном сезоне. Либо владельцу выставляется цена израсходованной сверх предусмотренного количества тепловой энергии, либо в следующем сезоне он платит меньшую сумму, так как температура воздуха в прошедшем году была выше расчетной. А значит, расход тепла был ниже. Если в доме имеется коллективное устройство измерения потребления тепла, то дело обстоит гораздо проще.
При расчете платы за отопление учитываются показания по общедомовому счетчику, которые снимаются регулярно во время отопительного сезона (обычно раз в месяц). Расходуемый ресурс умножается на тариф, и производится распределение между жильцами по следующей формуле: P = Qобщ х S / Sобщ х Т, где: Qобщ – количество израсходованного тепла (Гкал) согласно общедомовому прибору учета; Sобщ – площадь всех квартир, нежилых и подсобных помещений здания (кв. м); S – отапливаемая площадь в кв. м (не включает балконы, веранды, террасы); Т – тариф на центральное отопление (Гкал), утверждается органами местного самоуправления.
Если приборы учета стоят в каждой квартире, то возможно и начисление оплаты по индивидуальному счетчику, но в здании также должен быть установлен общий механизм учета, чтобы в дальнейшем можно было разделить разницу на всех жильцов пропорционально площадям их помещений. Используется формула: Р = (Qкв + Qодн х S / Sобщ) x T, где: Qкв – количество тепла, зафиксированное индивидуальным устройством за расчетный период; Qодн – расход тепла на нужды всего дома (разница между сведениями общественного счетчика и суммой показаний индивидуальных устройств); S, Sобщ, T – аналогично предыдущим формулам.
К сожалению, действующее законодательство несовершенно. И потому в настоящий момент действуют два постановления правительства, одно из которых предписывает начислять оплату за отопление лишь во время отопительного сезона (№ 354), а другое позволяет делать это круглый год (№ 307). И потому именно от решения местных органов власти зависит, будет ли взиматься платеж за отопление только в холодные месяцы года или собственники обязаны будут платить за тепло целый год. Если же взносы начисляются в течение года, то для этого используются те же самые нормативы, что были утверждены в прошлом году, но они разносятся на весь период. При этом перерасчет и корректировку норм производить обязательно. Если жильцы оплачивают тепло, в том числе и в летний период, то на протяжении всего времени их ежемесячный платеж за «коммуналку» будет значительно ниже. Но эта система начисления отличается большей сложностью и запутанностью. Она не прозрачна и непонятна для плательщиков.
Об организации коммерческого учета тепловой энергии Как рассчитывается электроэнергия на домовые нужды с 2016 года Начиная с 1 июля 2016 г. плата за общее электроснабжение производится путем суммирования показаний счетчиков и нормативов ОДН. Данные, как и обычно, исчисляются исходя из всей площади имущества, принадлежащего дому, степени его благоустроенности и площадей отдельных квартир. В некоторых случаях учитывается не площадь личных помещений, а количество прописанных в них жильцов. Если общественный прибор учета показывает, что электроэнергия расходуется сверх установленной степени, за это платит управляющая организация. Так, начиная с июля 2016 года, счет за общую электроэнергию выставлен согласно нормативу. При неоплате услуг за прошедшие периоды за собственниками-неплательщиками будет числиться задолженность, которая может быть взыскана через суд.
Как изменился норматив потребления электроэнергии на нужды дома с 2016 года № п/п Группы многоквартирных домов Степень потребления общей электроэнергии, кВт/ч в месяц на кв. м всей площади МОП Показатели электроснабжения на ОДН с учетом повышающего коэффициента, кВт/ч в месяц на кв. м площади МОП с 01.01.16 г. по 30.06.16 г. увеличивающий коэффициент 1,4 с 01.07.16 г. по 31.12.16 г. поднимающий коэффициент 1,5 с 2017 г. умножающий коэффициент 1,6 1. МКД, не оборудованные лифтами и электроотопительными и электронагревательными установками для горячего водоснабжения 4,118 5,765 6,177 6,589 2.
Многоквартирники, оснащенные лифтами и не оборудованные электроотопительными и электронагревательными установками для целей горячего водоснабжения 5,407 7,570 8,110 8,651 Неплатежи в ЖКХ и 5 способов повысить собираемость долгов Каким должен быть энегросервисный договор на общедомовые нужды В целях энергосбережения и повышения эффективности потребления ресурсов жильцы МКД могут заключить соответствующий договор. В нем важно согласовать основные моменты, которые повлияют на дальнейшие отношения с компанией-поставщиком. Сторонами договора выступают собственники помещений в МКД и управляющая компания (жилищный, специализированный кооператив, товарищество и т. д.). Владельцы могут также дать право вышеперечисленным организациям на подписание соглашения от имени и в интересах жильцов с компанией – исполнителем услуг по энергопоставкам.
Предметом контракта о выполнении работ (обслуживании) может быть не только деятельность по установке и вводу в эксплуатацию общедомовых приборов учета, но и предварительное энергетическое обследование, а также проведение мероприятий по повышению энергоэффективности оборудования. Договор может распространяться не только на коллективные, но и на индивидуальные механизмы учета. В соглашение необходимо включить плановые показатели экономии, порядок ее расчета. Размер не должен учитывать разницу, полученную с помощью установления счетчиков. Бережливость должна быть достигнута эффективным расходованием энергоресурсов. Данный вид контракта в качестве обязательного условия включает срок выполнения работ.
Он может быть указан единовременно или разбит на этапы. Цена – тоже существенное условие. Она определяется из расчета сэкономленных энергоресурсов. Разумеется, оплата по договору не может быть выше показателя экономии энергоресурсов. Иначе теряется смысл данной услуги. Таким образом, расчет производится непосредственно после подтвержденного сбережения в соответствующем периоде. Контракт может содержать условия о сроке гарантии на достигнутый результат по экономии, срок этот исчисляется от одного до трех лет. В течение этого срока исполнитель несет ответственность в случае нарушения эффекта бережливости. Разумеется, без обучения персонала специальным условиям эксплуатации оборудования рассчитывать на сохранение эффекта экономичности на долгий срок не приходится. Кроме того, в обязательном порядке оснастка должно подвергаться периодическому техническому обслуживанию. Материалы для скачивания: Энергосервисный договор на общедомовые нужды (в конце статьи)
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ: http://www.gkh.ru/article/102002-obshchedomovye-nujdy
